1235、法拍房与包租公
“我们所有的房地产资产都在这了。” 远景资本硅谷办公室内，小犬家族办公室的ceo汤姆把一个文件袋递给了亚伯。 亚伯双手接过牛皮袋，然后快速地拆开了袋子，从中取出了一叠装订好的文件，拿在手上仔细地翻阅了起来。 见状，一旁的夏景行和小犬停止了交谈，一起默默地注视着亚伯。 几分钟后，亚伯把文件轻轻地放在了桌子上，问道：“一共286套房产？” 汤姆回答道：“对，并且全是旧金山、洛杉矶这些大城市的房产。” “跌幅差点达到一半的大城市房产？” 被亚伯一顿嘲讽，汤姆的脸色顿时变得有些不太好看。 亚伯不再搭理汤姆，扭头看向小犬，语气严肃的说道：“小犬先生，这近300套房产的买入价高达9000多万美元，如今的市场评估价值堪堪5000万美元，换言之，亏损差不多已经达到一半了。。” 小犬点了一下头，“这我知道，我们刚刚买完这批房产，紧接着就爆发了次贷危机，楼市一路狂跌。 当时戴伦提醒我们尽快把房子全部出售，我们也照办了，可还是晚了一步，只卖出去了二三十套房子。” 说到这，小犬朝夏景行投去了歉意的目光，他觉得自己有些辜负老大的期望，经常捅出篓子，最后还得老大来帮忙善后。 夏景行拍了拍小犬的肩膀，“房产上面的这点损失其实都还好，幸亏你们把那1亿美元cdo资产处置掉了，不然的话，现在它们的价值都可能已经清零了。” 小犬微笑着点了点头，在夏景行的提醒之下，他命令汤姆把cdo资产以九折的价格快速地出售掉，换来了9000万美元现金，随后他把这笔钱全部交给了远景资本在管理。 将近两年时间过去了，这笔投资的回报率已经超过了十倍。 如果没有夏景行帮他，别说赚十倍收益率了，连裤衩都快亏没了。 受益于远景资本的高超投资水平，他在房产投资上面亏损的五千万美元，轻松的就被投资对冲基金所获得的收益给填平了，他也因此不用再为2.5亿美元的股权质押贷款而感到发愁了。 对于夏景行的恩情，小犬一直铭记于心，每个月都在给前者邮寄各种p站小礼品。 夏景行注视着亚伯，说道：“现在小犬家族办公室持有的房产全部都在这了,你给他们说说,远景资本接下来打算如何运作。” 亚伯说了声“好”,开始介绍道：“远景资本接下来打算成立一只房地产复苏基金，首期募资规模是10亿美元。 投资方向只有一个，瞄准那些因为断供而被法院拍卖的房产。” 汤姆张大嘴问道：“购买法拍房？” 亚伯耸耸肩,“没错，我们的目标就是那些房子。 首先,他们比普通房子更便宜,有更大的套利空间。 其次,法拍房规模非常的庞大，银行联合法院集中拍卖,这可比线下一套一套地去收房子更省力。 最后，这是一项积极响应政府救市号召的商业行动，可以获得政府与银行的双重支持。 必要的时候,我们还可以举债进行收购,放大杠杆倍数。” 小犬听得目瞪口呆,老大出手,果然不凡啊！ 他炒房属于最没出息的那种，全款炒房。 而老大直接把杠杆用满,怕不是得收购几千、几万套房子？ 夏景行微微一笑，法拍房这种东西，不仅是在中国吃香,在美国同样存在巨大的套利空间。 金融危机爆发的大背景下，市场上出现了几百万套法拍房,银行、法院被这些烂账坏账搞得焦头烂额。 为了尽快解决这些令人头疼的债务，银行通常会选择折价出售房屋,回笼现金。 汤姆又问道：“收购法拍房以后，如何退出获利呢？” “这个问题问的好！” 亚伯一副成竹在胸的样子,语速不急不缓地解释道：“我们的退出方案是翻新房屋并重新进行挂牌出售，赚取其中的差价。” 汤姆笑了一下，他还以为有什么新玩法，结果还是老套路。 “我有个疑问，如果房屋翻新之后卖不出去怎么办？现在房市一片哀嚎，普通人几乎不敢再购入房屋。” 亚伯暼了汤姆一眼，说实话,他不是很瞧得起这位ceo。 要不是远景资本出手，小犬家族办公室的2.5亿美元资产都要被眼前这家伙给亏光了。 换做是他，给雇主亏了这么多钱，肯定没脸再继续呆在公司里了。 亚伯见小犬也一脸期待的望着他,便耐心的解释道：“这就涉及到第二个获利方案了，租赁房屋！ 这些年，美国大城市不断涌入年轻人，租房需求激增，根本不愁租。 翻新过后的房子，租金还可以上涨一部分。 而且租金可以源源不断地形成现金流，支撑我们进行更大规模的房屋收购。” 汤姆继续挑刺道：“房屋翻新、租赁管理、房屋维护，都不是一件轻松的事情。 尤其是你们还不打算小打小闹，目标是收购数以万计的房屋。 这是一项规模浩大的工程，我很担心管理会出现问题。 远景资本是十分出色的投资机构，但并不是专业的房地产公司。” 亚伯淡淡的回答道：“这就涉及第三个获利方案了，我们的房地产复苏基金打算与弗雷德里希房地产集团进行合作，联合成立一家专业的房地产租赁公司。” “弗雷德里希，纽约的那个地产大亨！”汤姆惊讶道。 “对，就是他，号称全美最懂房地产的商人！” 亚伯话锋一转道：“不过他本人不会亲自参与这项合作，而是委托他的长女、弗雷德里希集团副总裁伊凡卡小姐负责与我们进行具体的接洽与合作。 概括来说，我们计划成立的房屋租赁公司,不仅仅是通过自持物业增值、租金、杠杆放大收益率等方式来实现获利，在时机成熟时,我们还会选择推动房屋租赁公司上市。 我们不必一套一套的出售房屋，而是可以把整家公司的股权打包出售，轻松便捷的实现获利退出。” 听到这，汤姆彻底无话可说了，想找茬都找不到。 因为人家方方面面的问题都考虑到了，出手抄底的时机、充沛的资金、大有来头的合作伙伴…… 甚至连获利退出的方案都想到了四种！ 远景资本能做得这么成功，看来也是有原因的。 亚伯介绍的整套方案让小犬感到很兴奋，就差拍手叫好了，非常激动地问道：“需要我们怎么做？” 夏景行说道：“把你手上的286套房产注入我们的包租公司，给你算一股。 其他的事情，你就别管了，等着分红或者拿股权投资回报就行了。” 小犬忙不迭地点头，“没问题，这些房子你们随时都可以拿走。” 夏景行笑了一下，看向亚伯，说道：“有了这两百多套房子，房屋租赁公司也可以开张了，先做着，摸索一下模式，然后再进行规模复制。” 亚伯点点头，表示明白。 远景资本打算成立的房屋租赁公司不是什么小打小闹的公司，按照如今美国十五六万美元一套的房价中位数，10亿美元本金可以购买将近六七千套房屋。 如果再加上杠杆、以租养贷及其他融资工具的话，弄个两三万套房子在公司名下也并非没有可能。 假设数年以后，房价上涨一倍的情况下，也就是涨回到2006年的最高位置，期间收到的租金能够与房屋租赁公司的运营支出持平的话，这笔投资可以赚取一倍的投资收益，财务杠杆放大收益之后，收益还可以再扩大四五倍，算是一笔很不错的投资了。 同时，这是远景资本首次在美国试水房地产基金，需要做出一个标杆案例，以方便后续募资。 当然了，更为重要的的是，这是募集美国人的钱，炒美国的房，与黑石在中国的所作所为有异曲同工之妙。 所以，夏景行对于在美国当个包租公，完全不抵触。 不过他这个包租公是具有金融思维的包租公，或者叫入乡随俗，懂得利用金融工具来实现投资收益最大化。